Post by Conversio Gruppe (Conversio | Wahre Werte & Resticon)

𝗠𝗶𝗲𝘁𝗽𝗼𝗼𝗹-𝗔𝘂𝘀𝘀𝗰𝗵𝘂𝘁𝘁𝘂𝗻𝗴 𝗵𝗼𝗵𝗲𝗿 𝗮𝗹𝘀 𝗱𝗶𝗲 𝘁𝗮𝘁𝘀𝗮𝗰𝗵𝗹𝗶𝗰𝗵𝗲 𝗜𝘀𝘁-𝗠𝗶𝗲𝘁𝗲. 𝗪𝗶𝗲 𝗸𝗮𝗻𝗻 𝗱𝗮𝘀 𝘀𝗲𝗶𝗻? (𝐓𝐞𝐢𝐥 𝟑/𝟑) Viele Kapitalanleger sehen eine hohe Mietpool-Ausschüttung zunächst als angemessene Zahlung mit Blick auf den Kaufpreis. Was aber wenn diese Ausschüttung über der aktuellen Ist-Miete der Wohnungen liegt? 𝗜𝗻 𝘃𝗶𝗲𝗹𝗲𝗻 𝗞𝗼𝗻𝘇𝗲𝗽𝘁𝗲𝗻 𝗴𝗶𝗹𝘁: Ein Teil der Ausschüttung stammt anfangs nicht aus den tatsächlichen Mieteinnahmen, sondern aus einer Subvention des Verkäufers. Dieser zahlt eine definierte Summe in den Mietpool ein. Damit kann dann der Pool eine höhere Miete auszahlen, als tatsächlich an Mieten reinkommt. Der Grund für den Verkäufer: durch eine höhere Mietauszahlung kann auch ein höherer Kaufpreis erzielt werden. Aus unserer Erfahrung erkennen viele Wohnungskäufer diesen Eingriff in den Mietpool nicht vollumfänglich und sind sich oft nicht bewusst, dass mehr Miete ausgezahlt als eingenommen wird. Diese Gestaltung kann durchaus funktionieren. Sie verschiebt jedoch einen Teil der Wirtschaftlichkeit in die Zukunft und genau hier drin liegt das Risiko.  • Am Ende müssen die Mieteinnahmen in dem Objekt bis zum Auslaufen des Mietpools mindestens auf das Niveau der Ausschüttungen gesteigert werden können.   • Bis dahin muss die Lücke zwischen IST-Mieten und der höheren Auszahlung sehr genau kalkuliert und von dem Verkäufer zu Beginn in den Mietpool eingezahlt worden sein. Damit sich die Kalkulation also langfristig trägt, müssen u.a. folgende Faktoren unter Einhaltung der gesetzlichen Regulierungen eintreten: • Mietsteigerung bei bestehenden Mietverträgen muss im kalkulierten Umfang umsetzbar sein. •Die in der Theorie kalkulierte Fluktuationsrate muss eintreten, um Mietanpassungen bei Neuvermietung zu den kalkulierten Zielmieten tatsächlich erreichen zu können – auch hier natürlich unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben. Nur wenn diese Voraussetzungen  funktionieren, kann sich eine Ausschüttung oberhalb der anfänglichen Ist-Miete dauerhaft selbst tragen. Fehlt bei mehreren Wohneinheiten einer dieser Bausteine, entsteht ein Spannungsfeld zwischen kalkulierter Ausschüttung und realer Mietentwicklung. 𝗗𝗲𝘀𝗵𝗮𝗹𝗯 𝗴𝗶𝗹𝘁 𝗮𝘂𝘀 𝗮𝗻𝗮𝗹𝘆𝘁𝗶𝘀𝗰𝗵𝗲𝗿 𝗦𝗶𝗰𝗵𝘁: Eine Ausschüttung oberhalb der Ist-Miete ist kein Qualitätsmerkmal. Sie ist zunächst nur ein Rechenmodell. Die entscheidende Frage lautet immer:  Kann die reale Mietentwicklung dieses Modell innerhalb der Laufzeit tatsächlich einholen. #Immobilienanalyse #Mietpool #KapitalanlageImmobilien #Immobilieninvestments #Immobilienmarkt #Finanzdienstleister #Konzeptionierung #Immobilienwissen #Bautragerberatung