Post by Bright Rich | CORFAC Int. Kazakhstan

Из-за высокой активности девелоперов на смену дефициту складских площадей на рынке Алматы пришел профицит. Поговорили с заместителем гендиректора Focus Logistics Асетом Кулисбаевым о том, с чем связан бум строительства в Казахстане и как значительный ввод отразится на ставках. — В 2026 года запланировано строительство 256 тыс. кв. м складских площадей. Как выход этих объемов повлияет на рынок с учетом рекордного ввода прошлого года? — Для арендодателей высокая вакансия не означает ничего хорошего, так как оказывает давление на ставки. К примеру, в 2024 году стоимость аренды качественных объектов варьировалась от 5 до 6 тыс. тенге за кв. м (без учета НДС и коммунальных платежей). Сейчас сделки заключаются по ставке 4,5-4,7 тыс. тенге за кв. м. У арендаторов выросло число доступных вариантов, что заставляет собственников предлагать более гибкие условия аренды. — С чем связан бум строительства складских площадей в регионе? — Существенный объем ввода складской недвижимости является реакцией на продолжительный дефицит предложения. К примеру, на конец 2022 года в Алматы и Алматинской области было свободно менее 1% площадей. Для складского рынка характерен длительный цикл строительства, поэтому фактически речь идет о завершении ранее запущенных проектов. В период пандемии бурными темпами росла онлайн-торговля, но ее развитие сдерживалось нехваткой свободных площадей, что сформировало отложенный спрос. Также строить новые объекты девелоперов стимулировала геополитическая ситуация, которая привела к переориентации торговых потоков на Казахстан. — При каких условиях вы готовы вернуться к спекулятивному строительству? — За последние три года мы ввели в эксплуатацию 96 тыс. кв. м складской недвижимости. Сейчас наш логопарк Focus Aksengir загружен на 92%, и в нем остаются свободными только небольшие площади. В перспективе мы собираемся построить еще один корпус площадью 20 тыс. кв. м, который сейчас проходит госэкспертизу. Но его строительство начнется только при наличии арендатора хотя бы на половину площадей. Возводить спекулятивные объекты сейчас неинтересно, учитывая высокую базовую ставку и избыток предложения. В этих условиях наиболее перспективным вариантом выглядит строительство объектов под конкретного заказчика в формате built-to-suit или built-to-rent. — Ожидаете ли вы дальнейшего снижения ставок аренды или их стабилизации на каком-то уровне? — Учитывая, что по итогам 2026 года на рынок выйдет почти 200 тыс. кв. м, ставки, как минимум, останутся на прежнем уровне. Сейчас рынок находится в состоянии «красного океана», для которого характерна жесткая конкуренция за клиентов. Некоторые объекты, которые были введены в 2025 году, до сих пор не заполнены. Рано или поздно владельцам придется принимать непростое решение о снижении ставок, чтобы привлечь арендаторов.